ติดต่อเรา

Email:icothai@gmail.com

Tel081-951-1100

Line : 0819511100

Office Hours

  • Monday - Friday 
  • 8.30 A.M. to 5.00 P.M.
  • Saturday - Sunday Closed
 ติดต่อสอบถาม

ชื่อ :
นามสกุล :
บัตรประชาชนเลขที่ :
ที่อยู่ :
อำเภอ :
จังหวัด :
รหัสไปรษณีย์ :
มือถือ :
อีเมล์ :
Line ID :
Facebook ID / Name :
เรื่องที่สอบถาม :
 
 

 
 
 
 
 
LINE ID : 0819511100

คดีผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน



สัญญาจะซื้อจะขาย หมายถึง สัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ซึ่งคู่สัญญาได้ทำสัญญาไว้ต่อกันฉบับหนึ่ง ว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป โดยทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด คือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายภาคหน้า

 

หลักฐานการฟ้องคดี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่ามีอยู่ 3 อย่าง คือ (มิฉะนั้น จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้)

1 หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด

2 การวางประจำ (วางมัดจำ)

3 การชำระหนี้บางส่วน (ส่งมอบทรัพย์สิน)

 

การผิดนัด

ฝ่ายผู้จะขายผิดนัด : ผู้จะซื้อมีสิทธิ 2 ประการ

1 สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย กล่าวคือ บังคับให้ผู้จะขายไปยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และรับเงินส่วนที่เหลือ หักจากจำนวนเงินมัดจำ พร้อมส่งมอบโฉนดที่ดิน

2 สิทธิที่จะบอกเลิกสัญญา และให้ผู้จะขาย คืนเงินมัดจำ พร้อมดอกเบี้ย 7.5 ต่อปี และค่าเสียหาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 และ 222 (ถ้ามี)

 

ฝ่ายผู้จะซื้อผิดนัด : ผู้จะขายมีสิทธิรับเงินมัดจำ โดยต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้ซื้อด้วย

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฎีกา ที่น่าสนใจ

 

ประเด็น ผู้จะขายมีสิทธิรับเงินมัดจำ แต่เงินดาวน์ที่ชำระภายหลังวันทำสัญญา ไม่ถือเป็นเงินมัดจำแม้ตามสัญญาระบุให้ถือเป็นมัดจำ จึงต้องคืนแก่ผู้จะซื้อ

คำพิพากษาฎีกาที่ 7175/2554 

โจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญา โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสองและให้จำเลยทั้งสองคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้ว ส่วนจำเลยทั้งสองขอให้สิทธิรับเงินมัดจำตามข้อตกลงในสัญญา ถือได้ว่าเป็นการตกลงเลิกสัญญากับโจทก์โดยปริยายแล้ว แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะมีข้อตกลงกัน ให้ถือเงินดาวน์เป็นเงินมัดจำ และหากโจทก์ผิดสัญญายอมให้ริบเงินมัดจำ แต่ได้ความว่าในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้จำเลยทั้งสองเพียง 340,000 บาท เงินจำนวนดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยทั้งสองในวันทำสัญญาเพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาถือเป็นมัดจำ ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระในภายหลังอีก 1 งวด แม้ตามสัญญาจะระบุให้ถือเป็นมัดจำก็ไม่ใช่มัดจำตามความหมายแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 377 แต่เป็นเพียงการชำระค่าที่ดินบางส่วน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่า จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 340,000 บาทได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 378 (2) ส่วนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระในภายหลังอีก 1 งวด ซึ่งถือเป็นการชำระราคาที่ดินบางส่วนนั้น จำเลยทั้งสองต้องให้โจทก์ได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แต่การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันให้จำเลยทั้งสองริบเงินดาวน์ดังกล่าวได้หากโจทก์ผิดสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ.มาตรา 379 ซึ่งหากเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลก็มีอำนาจปรับลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

 

ประเด็น ผู้จะซื้อบังคับให้ผู้จะขายโอนเฉพาะที่ดินได้ แม้จะตกลงกันซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8172/2555

ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่า หากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา คือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด

 

ประเด็น ตกลงว่าถ้าธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ ผู้จะขายต้องคืนมัดจำทั้งหมด เมื่อสัญญาเลิกกัน ผู้จะขายจึงต้องคืนเงินมัดจำ

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4380/2540

สัญญาจะซื้อขายมีข้อความว่า ส่วนเงินที่เหลืออีก 1,850,000 บาท จะจ่ายในเมื่อทางธนาคารอนุมัติให้ ไม่ได้กำหนดให้เห็นต่อไปว่าหากธนาคารไม่อนุมัติให้จะมีผลเป็นอย่างไร การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีข้อตกลงด้วยวาจาว่า หากธนาคารอนุมัติเงินกู้แก่โจทก์ไม่ครบ 1,850,000 บาท ให้ถือว่าสัญญาจะซื้อขายเลิกกัน โจทก์ย่อมมีสิทธินำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารไม่ใช่เป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)

โจทก์ประกอบอาชีพเสริมสวย ไม่มีร้านเป็นของตนเอง เหตุที่ต้องการซื้อตึกแถวจากจำเลยก็เพราะร้านเสริมสวยที่ทำอยู่จะหมดสัญญาเช่า เงิน 150,000 บาท ที่วางมัดจำให้จำเลยไว้ก็เป็นเงินที่ยืมมาจากมารดา ในขณะทำสัญญาโจทก์ยังไม่ได้ติดต่อกับธนาคารยังไม่แน่ว่าธนาคารจะให้กู้หรือไม่ เป็นจำนวนเท่าใด โดยปกติการทำสัญญาจะซื้อขายผู้ซื้อจะเอาเงินมาจากที่ใดเป็นเรื่องของผู้ซื้อเอง ไม่จำเป็นต้องระบุไว้ในสัญญา แต่สัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทนี้เขียนไว้ว่าเงินที่เหลืออีก 1,850,000 บาท จะจ่ายในเมื่อธนาคารอนุมัติให้แสดงว่าได้มีการพูดถึงเรื่องเงินที่จะนำมาจ่ายครั้งต่อไปกันไว้แล้วว่าหากธนาคารไม่อนุมัติให้กู้เงินจำนวนดังกล่าวแล้วสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกัน ต่อมาธนาคารอนุมัติให้โจทก์กู้เงินได้เพียง 1,000,000 บาท ไม่ถึงจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาโดยมิใช่เป็นเพราะความผิดของฝ่ายใด สัญญาจะซื้อขายจึงเลิกกัน ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่า คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนมัดจำที่ริบไว้ให้โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยจะริบเสียมิได้

 

สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

 

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคา 20,000 บาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

 

มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย

 

มาตรา 391 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้

ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น

การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

 

มาตรา 222 การเรียกเอาค่าเสียหายนั้น ได้แก่เรียกค่าสินไหม ทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น

เจ้าหนี้จะเรียกค่าสินไหมทดแทนได้ ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าแม้กระทั่งเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ หากว่าคู่กรณีที่เกี่ยวข้องได้คาดเห็นหรือ ควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์เช่นนั้นล่วงหน้าก่อนแล้ว

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย

1 กรณีกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วไปรอ ณ สำนักงานที่ดิน แต่อีกฝ่ายไม่ไปให้รอจนถึงสำนักงานที่ดินปิดทำการ แล้วไปลงบันทึกรับแจ้งเป็นหลักฐานไว้

2 หากผู้จะซื้อนำแคชเชียร์เช็คไปด้วย ให้ระบุในบันทึกรับแจ้งเป็นหลักฐานของตำรวจไว้ด้วย

3 ฝ่ายที่ผิดสัญญา ไม่มีสิทธิบอกกล่าวบังคับให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามหรือบอกเลิกสัญญาได้

4 หากจะซื้อขายแบบเหมาแปลงหรือตามจำนวนเนื้อที่ ต้องระบุข้อตกลงในสัญญาเป็นให้ชัดเจน

6 สัญญาที่ทำภายในข้อกำหนดห้ามโอน แต่ระบุให้มีผล เมื่อพ้นกำหนดเวลาตามที่ประมวลกฎหมายที่ดิน ถือว่าโมฆะ

7 หากสัญญาไม่ได้ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถกำหนดได้ โดยการส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังอีกฝ่ายให้ทราบ

8 เสนอคำฟ้อง ณ ศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตศาล หรือภูมิลำเนาของจำเลย

 

 

Tag: ทนายเชียงราย, ทนายเชียงรายช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความเชียงราย, สำนักงานกฎหมายเชียงราย, ทนายความเชียงราย, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงราย, ทนายเชียงราย เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายเชียงราย, ทนายอาสาเชียงราย, สภาทนายเชียงราย, ทนายความเชียงรายมืออาชีพ, ทนายความเชียงรายช่วยเหลือประชาชน, ทนายเชียงรายความมุ่งมั่น,ทนายความเชียงรายคลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายเชียงรายช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงรายมุ่งมั่น, สำนักงานกฎหมายเชียงรายคลายทุกข์ 


#สำนักงานทนายเชียงราย #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงราย #สำนักงานกฎหมายเชียงราย #ทนายเชียงรายเก่งๆ #ปรึกษาทนายเชียงราย #ทนายเชียงราย #ทนายอาสาเชียงราย #สภาทนายเชียงราย #ทนายความเชียงราย


 

 

Share on Facebook


Sidebar    Mozrank check tool
https://www.ultimatewebtraffic.com
ultimatewebtraffic com
1minutereview org/

ปรึกษาฟรี!! มุ่งมั่นช่วยเหลือแก่ทุกท่าน แบบมิตรภาพ โดยทีมทนายความวิถีพุทธ

ดร.เกียรติศักดิ์ เนติบัณฑิตย์ไทย ทนายวิถีพุทธ และทีมทนายความเชียงราย ติดต่อโทร 081-951-1100

 
เว็บสำเร็จรูป
×